Para muchos propietarios en Colombia, arrendar una vivienda o un local se reduce a tres pasos: firmar el contrato, confirmar el pago del primer canon y entregar las llaves. No obstante, cuando un inmueble es utilizado por el arrendatario para cometer actividades ilícitas, la existencia de un contrato de arrendamiento no basta para que el dueño quede excluido de un proceso de extinción de dominio.
Así lo advierte Karina Tatiana Reyes, expresidenta de la junta directiva de Fedelonjas y gerente general de Inmobiliaria Esteban Ríos, quien recomienda a los arrendadores adoptar medidas preventivas desde antes de la firma del contrato y mantenerlas durante toda la relación contractual.
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Un caso en Bogotá que encendió las alertas
En el país ya existen antecedentes de inmuebles arrendados que terminaron involucrados en procesos de este tipo. Uno de los más recientes ocurrió el año pasado en la localidad de Suba, en Bogotá, donde las autoridades impusieron la suspensión del poder dispositivo sobre una vivienda avaluada en $1.000 millones.
Según los reportes oficiales, el inmueble era utilizado para la explotación sexual de menores de edad a través de servicios de modelaje por webcam. El caso terminó con la condena del arrendatario por el delito de estímulo a la prostitución y, adicionalmente, con la imposibilidad para el propietario de vender o transferir la vivienda.
Qué dice la ley sobre la extinción de dominio en Colombia
La extinción de dominio está regulada en Colombia por la Ley 1708 de 2014. De acuerdo con Reyes, se trata de una figura distinta del proceso penal. “Esta normativa tiene una naturaleza patrimonial y es autónoma frente a la responsabilidad penal”, explica.
La experta precisa que la ausencia de delito por parte del dueño no protege automáticamente el bien: “Que el propietario no haya cometido un delito no significa, por sí solo, que el inmueble quede excluido de una investigación”.
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Por esta razón, Reyes señala que el contrato de arrendamiento debe entenderse como una herramienta de gestión del riesgo, y no únicamente como un documento que establece el precio, los plazos y las obligaciones básicas de las partes. Aclara, además, que no existe una cláusula capaz de blindar por completo una propiedad, ya que esa garantía es jurídicamente inexistente. Lo que sí es posible, indica, es aplicar medidas contractuales y prácticas que reduzcan la exposición del propietario y dejen constancia de que actuó con la debida diligencia.
Recomendaciones para arrendar un inmueble con menor riesgo
1. Identificar al arrendatario y verificar su información
Antes de entregar el inmueble, el propietario debe comprobar la identidad del futuro inquilino, revisar los documentos y la información que este aporta y evaluar, según el tipo de arrendamiento, la actividad que se desarrollará en la propiedad.
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2. Pactar visitas de inspección que respeten la privacidad
Las visitas permiten verificar el estado del inmueble y el cumplimiento de las condiciones acordadas. Para ello, el contrato debe definir su finalidad, la forma de aviso y las condiciones en que se realizarán. En el caso de viviendas habitadas, estas inspecciones deben respetar la intimidad y los derechos del arrendatario.
“Una cláusula de este tipo no convierte al propietario ni a la inmobiliaria en autoridad pública, ni autoriza el ingreso unilateral a una vivienda habitada contra la voluntad de quien la ocupa. La inspección debe realizarse de forma razonable, acordada y documentada”, afirma Reyes.
3. Definir las consecuencias de los incumplimientos
El contrato debe establecer qué sucede si el inquilino cambia el uso autorizado del inmueble, lo subarrienda sin permiso o incumple otras obligaciones esenciales. Las causales y los procedimientos de terminación deben ajustarse a la legislación vigente, sin asumir que cualquier infracción habilita una terminación unilateral y automática.
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4. Priorizar pagos trazables y conservar los soportes
El medio de pago del canon de arrendamiento también hace parte de la gestión del riesgo. En operaciones comerciales de mayor exposición, el uso de canales bancarios deja un registro de cada transacción, permite identificar a quien paga y a quien recibe y facilita reconstruir el historial de los movimientos de dinero.
5. Construir un expediente durante todo el arrendamiento
La experta recomienda guardar el contrato, los documentos de identificación y verificación, los comprobantes de pago, las comunicaciones, las autorizaciones y los registros de las visitas. También sugiere documentar a tiempo cualquier señal de alerta y las acciones tomadas frente a ella.
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La diferencia entre afirmar y demostrar la buena fe
Para Reyes, el propósito de estas medidas es que el propietario cuente con soportes reales desde el inicio de la relación contractual. “El objetivo no es fabricar una defensa después de ocurridos los hechos; por el contrario, radica en que dicha defensa pueda sustentarse a partir de una gestión documental real, rigurosa y contemporánea a la relación contractual”, concluye.
Y agrega: “Esa es, precisamente, la diferencia entre afirmar ‘actué de buena fe’ y tener la capacidad probatoria de demostrarlo”.