La cotización del dólar en el mercado colombiano descendió a niveles inferiores a los $3.200 y $3.300. Esta cifra representa su punto más bajo desde abril de 2019 y refleja un retroceso aproximado del 22 % en comparación con los valores superiores a $4.049 registrados un año atrás. El escenario actual difiere de los máximos de volatilidad observados en 2022 y 2025, períodos en los que la divisa sobrepasó la barrera de los $4.400. Esta coyuntura fortalece el poder de compra en moneda extranjera de los inversionistas locales interesados en activos inmobiliarios internacionales.
Especialistas del sector atribuyen el comportamiento del tipo de cambio a la convergencia de diversos factores económicos. Entre ellos destacan el mantenimiento de una tasa de intervención por parte del Banco de la República que incentiva el carry trade, un incremento en el apetito global por el riesgo y una entrada constante de divisas al mercado nacional.
Panamá y Estados Unidos lideran la atracción de capitales colombianos
El mercado inmobiliario de Panamá destaca por contar con una economía dolarizada, baja inflación estructural, un centro bancario internacional fortalecido e incentivos tributarios en materia de impuestos sobre bienes inmuebles y rentas. Adicionalmente, el país centroamericano ofrece mecanismos de residencia:
- Programa de Inversionista Calificado: Otorga la residencia permanente mediante la adquisición de bienes raíces por un monto mínimo de US$300.000.
- Programa de Países Amigos: Ofrece permisos de residencia a quienes realicen inversiones a partir de US$200.000.
Por su parte, el sector inmobiliario en Estados Unidos presenta esquemas de alquiler de corta estancia que proyectan rendimientos anuales situados entre el 8 % y el 12 % en moneda dura. Datos de la National Association of Realtors (NAR) ubican a los compradores colombianos dentro del grupo de los diez principales adquirentes internacionales de vivienda en territorio estadounidense, con una cuota del 3 % del total.
En el estado de Florida, destinos como Miami y Orlando sobresalen por sus opciones de apalancamiento financiero. Los compradores extranjeros pueden acceder a créditos hipotecarios para no residentes requiriendo cuotas iniciales situadas entre el 30 % y el 40 % del valor del inmueble, sin la obligación de poseer residencia legal ni visados especiales para ejecutar la transacción.
Estrategia patrimonial y perspectivas del tipo de cambio
Carolina Arenas, fundadora de A&P Alianzas y Proyectos, señala que la evolución del tipo de cambio en los próximos meses dependerá de las decisiones de política monetaria en Colombia, las tasas de interés en EE. UU., los flujos internacionales de capital y el desempeño fiscal del país. No obstante, la especialista precisa que la salida de capitales hacia portafolios estructurados con horizontes de entre 10 y 30 años se consolida como una alternativa constante de gestión del riesgo.
Sin embargo, a primera vista, un peso apreciado incrementa el poder de compra en dólares de las familias e inversionistas locales, permitiéndoles adquirir activos inmobiliarios en el extranjero con un menor desembolso en moneda nacional
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La elección del mercado depende de los objetivos específicos del inversionista, requiriendo el análisis de variables como valorización, flujo de caja, rentabilidad neta, impuestos, seguros, administración, mantenimiento, financiación, costos de cierre y condiciones de salida.
Proyección del dólar y límites a la coyuntura
Analistas del mercado advierten que las condiciones actuales presentan una temporalidad delimitada. El 31 de julio de 2026, el Banco de la República puso en marcha un programa preventivo orientado a la acumulación de hasta US$4.000 millones en reservas internacionales. Esta medida absorbe liquidez del sistema e impone un piso técnico al valor del dólar.
Las proyecciones del sector económico estiman que el dólar cerrará el año 2026 en un rango comprendido entre los $3.250 y los $3.550. Hacia el mediano y largo plazo, entre los años 2027 y 2030, se anticipa un ajuste gradual que llevaría la divisa a niveles de equilibrio de entre $3.700 y $4.500, a medida que el emisor efectúe reducciones en sus tasas de interés y disminuya el atractivo del carry trade.
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