El aumento del impuesto predial ha sido un tema de debate en varias ciudades del país, pues algunos ciudadanos consideran que determinados incrementos son exagerados. Sin embargo, el aumento no puede aplicarse de la misma manera a todos los propietarios.
Los límites establecidos por la legislación colombiana dependen de la razón por la que aumentó el cobro, de las características del inmueble y de si hubo una actualización o formación catastral.
De acuerdo con una reciente decisión del Consejo de Estado, las alcaldías y los concejos municipales están obligados a respetar los topes establecidos por la ley. Esto quiere decir que las entidades territoriales pueden fijar las tarifas del impuesto dentro de sus competencias, pero no establecer reglas locales que permitan superar los límites previstos en la legislación.
Esteban García Jimeno, Senior Counsel en Holland & Knight, explicó que para determinar si un incremento está dentro de la ley es necesario revisar qué ocurrió con el avalúo catastral, la tarifa aplicada y la clasificación del predio.
El Impuesto Predial Unificado es administrado y recaudado por los municipios y tiene como base gravable el avalúo catastral o el autoavalúo cuando existe una declaración anual. Por eso, es necesario diferenciar entre el aumento del avalúo catastral, que corresponde al proceso realizado por el gestor catastral, y la liquidación del impuesto, que realiza el municipio.
Un incremento en el avalúo puede aumentar la base gravable, pero eso no significa que el impuesto pueda subir automáticamente en la misma proporción. La liquidación debe respetar los límites correspondientes.
Publicidad
¿Cuáles son los límites para aumentar el impuesto predial?
Uno de los límites para el incremento se encuentra en el artículo 6 de la Ley 44 de 1990. Cuando entra en aplicación una formación catastral y el impuesto se calcula con base en el nuevo avalúo, el valor liquidado no puede superar el doble del impuesto pagado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior.
Publicidad
Esta regla no aplica a predios incorporados por primera vez al catastro, terrenos urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados, ni lotes cuyo nuevo avalúo corresponda a una construcción realizada en ellos.
Por otro lado, el artículo 23 de la Ley 1450 de 2011 indica un límite del 25 % cuando el aumento proviene de una modificación de las tarifas aprobadas por el concejo. Esta norma no aplica cuando existen cambios físicos o económicos identificados en la actualización catastral.
Además, la Ley 1995 de 2019 contempla otros topes. Para predios actualizados catastralmente, el incremento máximo corresponde al IPC más ocho puntos porcentuales. Para inmuebles que no han sido actualizados, el límite es del 50 % frente al impuesto del año anterior.
En viviendas de estratos 1 y 2 con avalúo de hasta 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes, el aumento no puede superar el 100 % del IPC.
Estas reglas tienen excepciones relacionadas, entre otros casos, con terrenos urbanizables, nuevas construcciones, autoavalúos, cambios de destinación económica y modificaciones en las áreas del predio.
¿Qué puede hacer ante un aumento predial exagerado?
El propietario debe comparar las liquidaciones de los dos años y revisar el avalúo catastral, la tarifa y la clasificación del predio. También debe verificar si existieron cambios en el uso, las áreas construidas, la destinación económica o nuevas edificaciones.
Publicidad
Si la diferencia se encuentra en el avalúo, el propietario puede solicitar una revisión ante el gestor catastral competente. El concepto señala que es pertinente aportar un avalúo comercial elaborado bajo los parámetros del IGAC.
Cuando el problema está en la liquidación tributaria, el propietario puede presentar una solicitud o derecho de petición ante la Secretaría de Hacienda correspondiente. Si existe un acto administrativo, puede interponer el recurso de reconsideración dentro de los dos meses siguientes a su notificación, como regla general.
Si ya pagó de más, puede solicitar devolución o compensación. En estos casos, el análisis debe hacerse según las características particulares del predio y la causa que originó el incremento.