La modificación de las áreas construidas de una vivienda puede cambiar las reglas que se aplican al aumento del impuesto predial. Un concepto del Ministerio de Hacienda, fechado el 16 de septiembre de 2026, aclaró que los cambios en el terreno o la construcción pueden dejar al inmueble por fuera de los topes establecidos en la Ley 1995 de 2019.
La disposición es relevante para los propietarios de Bogotá, que deben revisar que la información registrada en el catastro corresponda a las condiciones reales de sus inmuebles. Sin embargo, quedar excluido de uno de los límites no significa que el impuesto pueda aumentar sin restricciones: la administración debe verificar qué otras disposiciones legales corresponden.
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¿Por qué construir o ampliar una vivienda puede afectar el impuesto predial?
El artículo 2 de la Ley 1995 de 2019 establece límites al incremento anual del predial, pero contempla excepciones para los predios que cambian de destino económico o presentan modificaciones en sus áreas de terreno o construcción.
De acuerdo con el Ministerio, esta exclusión comprende tanto los aumentos como las disminuciones del área registrada. Por eso, puede presentarse cuando el propietario amplía su vivienda, construye una habitación adicional o realiza otra modificación física en el inmueble.
También puede ocurrir si el predio cambia de uso, por ejemplo, cuando pasa de ser una vivienda a tener un destino comercial.
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¿Cuáles son los topes que protegen a los propietarios?
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La Ley 1995 de 2019 contempla tres límites principales:
- Predios actualizados catastralmente: el incremento no puede superar el IPC más ocho puntos porcentuales, si se cumplen los requisitos establecidos.
- Predios sin actualización catastral: el aumento tiene como límite el 50 % del impuesto liquidado en la vigencia anterior.
- Viviendas de estratos uno y dos: con avalúos de hasta 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes, el incremento no puede superar el 100 % del IPC, siempre que no opere una excepción.
El concepto también aclara que, cuando no aplica alguno de estos límites, la administración debe revisar si corresponde utilizar el artículo 6 de la Ley 44 de 1990, que contempla otras restricciones.
¿Qué pasa si el catastro registra una construcción que no existe?
Hacienda precisó que una diferencia en el registro no puede asumirse automáticamente como una modificación física. La autoridad debe comprobar que el cambio realmente ocurrió y descartar errores o inconsistencias catastrales.
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Por eso, si el área registrada no coincide con las características reales del inmueble, el propietario puede presentar pruebas ante la administración tributaria municipal.
Antes de pagar, conviene comparar los metros cuadrados registrados con los del inmueble, verificar su destino económico y consultar el avalúo utilizado para liquidar el impuesto. Los topes deben revisarse cada año y dependen de las condiciones particulares del predio.