El anuncio del incremento del Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMLMV) para 2026, fijado en 23%, volvió a encender una discusión recurrente en miles de edificios y conjuntos residenciales del país: ¿la cuota de administración debe aumentar exactamente en ese mismo porcentaje? Aunque para muchos la respuesta parece obvia, la realidad financiera de la Propiedad Horizontal muestra que esa relación automática no siempre es correcta ni sostenible.
En la práctica, la cuota de administración no funciona como una extensión directa del salario mínimo. No se define por decreto ni por reflejo, sino a partir de un presupuesto anual que debería construirse con base en contratos vigentes, gastos ejecutados y necesidades reales del inmueble. Cuando se aplica el 23% de manera uniforme a toda la cuota, se corre el riesgo de inflar algunos rubros que no están atados al salario mínimo y, al mismo tiempo, perder credibilidad ante los propietarios.
“El error común es tratar el presupuesto como si todos los gastos reaccionaran igual al salario mínimo, y no es así”, explica Daniel Laverde, vocero de Properix, plataforma especializada en la gestión de copropiedades. Según señala, reducir la discusión a un porcentaje simplifica el problema, pero termina generando conflictos en asamblea y cuestionamientos difíciles de responder.
Para entenderlo mejor, expertos recomiendan dividir el presupuesto en tres grandes grupos. El primero incluye los gastos directamente ligados al salario mínimo y a sus prestaciones: vigilancia, aseo, portería y otros servicios intensivos en mano de obra. Estos sí sienten de lleno el impacto del 23%, e incluso pueden verse afectados por recargos, turnos y normas sectoriales.
Un segundo grupo corresponde a rubros que suelen ajustarse por inflación, como honorarios de administración externa, algunos contratos de mantenimiento o arriendos con cláusulas de reajuste anual. En estos casos, el aumento no depende del salario mínimo, sino del IPC o de lo pactado contractualmente.
El tercer grupo reúne gastos que responden a variables distintas: servicios públicos (tarifas y consumo), pólizas (riesgo y siniestralidad), reparaciones, repuestos y proveeduría. Aquí, los incrementos se explican más por el estado del inmueble, el mercado y la capacidad de renegociación que por el salario mínimo.
Dentro de este panorama, la vigilancia suele ser el rubro más sensible. No solo por el impacto laboral, sino porque en muchos conjuntos representa la mayor parte del presupuesto. Por eso, cambios en turnos, coberturas 24/7 o recargos pueden alterar de forma significativa el costo final del servicio.
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La alternativa al “copiar y pegar” del 23% es un incremento ponderado. Esto implica partir de lo realmente ejecutado el año anterior y reconstruir el presupuesto rubro por rubro, ajustando cada uno según su lógica. El resultado puede acercarse al 23%, superarlo o quedar por debajo, dependiendo del peso de los costos laborales y de las eficiencias logradas.
La diferencia entre una asamblea tranquila y una conflictiva suele estar en la información. Presupuestos explicados a tiempo, con soportes y simulaciones claras, permiten que el debate se base en datos y no en suposiciones. Como concluye Laverde, “subir la cuota el mismo 23% del salario mínimo es una salida rápida, pero no necesariamente correcta. En 2026, más que un porcentaje, lo que blinda a la administración es un presupuesto bien hecho, claro y verificable”.
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