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Al momento de vivir en un inmueble arrendado, es común preguntarse quién debe asumir los costos de las mejoras o reparaciones necesarias. Para determinar quién es responsable, es importante identificar el tipo de reparación: indispensables, locativas o útiles.
Reparaciones indispensables
Las reparaciones indispensables o necesarias son aquellas esenciales para que el inmueble siga siendo habitable y se mantenga en buenas condiciones. Ejemplos incluyen el cambio de tuberías viejas o la reparación de instalaciones eléctricas obsoletas. De acuerdo con LegalApp, una herramienta del Ministerio de Justicia para trámites legales, este tipo de reparaciones suelen ser responsabilidad del arrendador, ya que es su deber mantener el inmueble en condiciones adecuadas.
Sin embargo, si el arrendador no realiza las reparaciones de manera oportuna, el arrendatario puede hacerlas y solicitar el reembolso de los costos. Para ello, el arrendatario debe notificar al arrendador lo antes posible sobre la necesidad de la reparación, demostrar que no es responsable del daño y que el arrendador no actuó a tiempo.
Reparaciones locativas
Las reparaciones locativas son aquellas necesarias para mantener el inmueble en el estado en que se recibió. Esto incluye, por ejemplo, pintar paredes sucias o arreglar elementos de la cocina que se dañaron durante el uso normal. En general, estas reparaciones son responsabilidad del arrendatario, ya que resultan del desgaste por el uso diario.
No obstante, si el deterioro se debe a fuerza mayor, caso fortuito (eventos imprevisibles e inevitables) o mala calidad de los materiales, el arrendador debe asumir los costos de reparación.
Reparaciones útiles
Las reparaciones útiles son aquellas que aumentan el valor del inmueble. En estos casos, el arrendador no está obligado a reembolsar los costos a menos que haya dado su autorización previa. Sin embargo, el arrendatario puede llevarse los materiales utilizados, siempre y cuando no cause daños al inmueble.
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Es crucial revisar el contrato de arrendamiento, ya que puede especificar de mutuo acuerdo a quién le corresponde pagar cada tipo de reparación, independientemente de su categoría. El contrato actúa como ley entre las partes y puede modificar las responsabilidades asignadas por defecto.
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En Colombia, la norma 2029 del Código Civil y la Ley 820 de 2003 regulan los contratos de arrendamiento. Según estas leyes, el arrendador debe mantener el inmueble en las mejores condiciones y realizar las reparaciones necesarias, siempre que los daños no sean causados por el arrendatario.
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Por su parte, el arrendatario es responsable de mantener el inmueble en buen estado, asumir las reparaciones locativas y garantizar un uso adecuado de los espacios y servicios.
En pocas palabras, las reparaciones indispensables suelen ser responsabilidad del arrendador, las locativas recaen en el arrendatario, y las útiles dependen del acuerdo entre ambas partes.
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