Ciudad Verde: ganadores y perdedores en megaproyectos de vivienda

El crecimiento de las ciudades modernas está supeditado tanto a la inevitable migración, que en Bogotá es de 120 mil personas al año, como a la política que se adopte para vivienda popular. Debe agregarse el crecimiento demográfico, que es del 1,1%, y la demanda de la clase media, que tiene en una casa su sueño patrimonial.  
 
En la capital de la República ha habido dos ejes en la construcción de vivienda: el “pirata”- que ha construido el 50%, incluyendo invasiones- y el negocio inmobiliario, que ha evolucionado bajo distintas modalidades. El mercado de la vivienda involucra tres factores: la tierra, el capital –principalmente como crédito– y los materiales de construcción. 
 
Antes de 1972, el BCH y el ICT, corrían con la financiación, en oportunidades asociados con bancos comerciales. Luego vino el UPAC, que volvió rector al capital financiero con bancos y hasta capitales foráneos involucrados. Además de la cuota inicial, se creó un filón con préstamos de largo plazo y baja tasa de interés, tanto que los costos del capital en la construcción en 1982 ya eran 19%, el doble de una década antes. 
 
El deterioro de la economía, según Álvaro Montenegro en 1998 cambió el préstamo UPAC de “una tasa de interés de 7,5% para préstamos y con una corrección igual a la inflación”, donde “el margen de intermediación… era de 5%”, a uno “tres veces mayor”. Como consecuencia, el sistema estalló en 1999 y 800 mil hogares perdieron sus viviendas. En Bogotá, de 48% de hogares con casa propia se cayó al 41%. El INURBE, creado en 1991 para apalancar con subsidios esa operación, fue arrastrado y liquidado en 2002.  
 
En cuanto al suelo, según Samuel Jaramillo, ha habido una especulación “estructural” e “inductiva” para explicar los sobreprecios que se agregan cuando se “voltea” su uso. El índice del precio del suelo para Bogotá (IPS), de 100 puntos en 1960 pasó a 1.998 en 2016 y, por ende, entre 2003 y 2015 el precio de la vivienda, nueva y usada, creció 2,5 veces. 
 
La industria colombiana de materiales de construcción es “madura y fuerte”,  exporta cientos de millones de dólares y su principal mercado es la vivienda y la VIS, el 30% de las construidas, que goza de devolución de IVA. Hay un oligopolio cementero; en cerámica existe posición dominante de pocas firmas y también en elementos básicos como tubería plástica, ladrillos, tejas y hierro y acero. El Índice de costos de construcción de vivienda anual entre 2006 y 2017 varió en torno al 3,5%. 
 
Las empresas constructoras, que facturan $27 billones al  año, también se concentraron en un grupo selecto. Amarilo, Cusezar, Grupo Colpatria, Constructora Bolívar, Marval, Prodesa, Urbe Capital, Coninsa Ramón H, Ospinas y Cajas de Compensación tienen lugar relevante.  
 
Como solución “novedosa” se dictó el artículo 79 en el Plan Nacional de Desarrollo 2006-2010 con la figura de Macroproyectos de Interés Social Nacional, que dio lugar a 20 planes de este tipo, entre ellos Ciudad Verde en Soacha, contiguo a Bogotá. Entregaba al Gobierno Nacional la facultad para adelantarlos por encima de las autoridades territoriales y enganchar socios privados. Más tarde, la sentencia C-149-2010 de la Corte Constitucional, lo declaró inexequible por “desplazar las competencias constitucionalmente asignadas a los concejos municipales”. No obstante, permitió los que se estaban ejecutando.  
 
Ciudad Verde es emblemática. Luego de seis años, se han ubicado 36 mil familias, de 42 mil proyectadas. Las de la primera etapa, que colonizaron el proyecto, fueron plantadas en la parte más occidental del terreno, una antigua propiedad rural de la familia Puyana y de otros, a un kilómetro de donde se planea la planta de tratamiento de aguas residuales de Canoas, zona que el POT de Soacha no tenía dentro de las 230 hectáreas contempladas para expansión sin afectaciones ambientales ni inundaciones. El proyecto, en una suerte de “volteo”, siguió desde ahí hacia el oriente. 
 
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Las quejas de la población habitante, además de los malos olores en áreas circundantes, son múltiples: quedó tirada en este territorio con colegios insuficientes para la cantidad de estudiantes; sin un centro de salud para urgencias; con transporte deficiente e inexistente en horas nocturnas y a la hora de ir a trabajar; con una sola guardería donde se hacinan 600 niños; inseguridad creciente, con pandillas y microtráfico, ante la falta de Policía; exorbitantes tarifas de los servicios públicos, como la del aseo, a nivel de estrato cuatro, sin una prestación adecuada y con defectuoso suministro de acueducto.  
 
Son apartamentos en su mayoría de 47 metros cuadrados en propiedad horizontal que han generado complejos problemas de convivencia y administración. Las primeras soluciones fueron adquiridas a $36 millones y hoy se cotizan a $110 millones, tres veces más que el valor inicial, mientras que el costo de producción de vivienda en estos años no supera 50%. El metro cuadrado de tierra se ha valorizado hasta seis veces capturando una plusvalía descomunal. Se trata de hogares con uno y dos salarios mínimos que acceden a subsidios de $22 millones pero que aun así no logran pagar las cuotas de amortización de crédito y  administración de sus conjuntos, por lo cual 60% de los habitantes son arrendatarios. 
 
Cuando se evalúan las políticas de vivienda popular, VIP, VIS o Gratis, los ganadores son los mismos y los perdedores los de siempre. ¿Será posible un cambio con dicha estructura oligopólica e integrada bajo los mismos intereses financieros, de especulación inmobiliaria y alta concentración del negocio? Me temo que no, que toda “mejora” irá en peor.
 
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