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En Colombia, llegan a ser comunes las molestias de los residentes de conjuntos residenciales con los administradores. Para muchos, los altos costos, cobros y hasta multas pueden resultar exagerados, lo que genera que las personas sientan la necesidad de quejarse sobre el funcionamiento de la administración; sin embargo, no todos conocen dónde pueden presentar sus quejas.
En el país no existe una entidad única, o al menos especializada, a la que se le pueda atribuir de manera general la inspección, vigilancia y control frente a las propiedades horizontales. Por este motivo, el control de la administración suele recaer inicialmente en los órganos internos de la copropiedad.
Normalmente, la vigilancia y control de la administración debe ser ejercida por la asamblea de copropietarios, el consejo de administración y, en algunos casos, por la revisoría fiscal, de conformidad con lo establecido por la Ley 675 de 2001, el reglamento de propiedad horizontal y las decisiones de la asamblea.
En el caso de que los administradores incumplan sus funciones o se presenten inconformidades con el manejo de la propiedad horizontal, los copropietarios pueden acudir a mecanismos legales de solución de conflictos, entre ellos acciones judiciales ante los jueces civiles. Un ejemplo es el proceso verbal para controversias sobre propiedad horizontal, regulado en el artículo 390 del Código General del Proceso.
De hecho, según lo señalado por Esteban García Jimeno, senior counsel del bufete de abogados Holland & Knight, en Colombia no hay una superintendencia o entidad encargada de la inspección, vigilancia y control de las propiedades horizontales o de sus administradores. Por lo tanto, el principal control se ejerce internamente por los órganos de la copropiedad, especialmente por la asamblea de copropietarios y el consejo de administración.
Eso sí, existen varias entidades del Estado que pueden ejercer control en algunas situaciones específicas. Por ejemplo, la DIAN en temas fiscales; las entidades municipales y distritales cuando se trate de salubridad, asuntos ambientales, convivencia o incluso infracciones urbanísticas.
Este es un caso mucho más delicado y requiere una investigación profunda. Por lo tanto, si existen indicios de que recursos están siendo apropiados indebidamente o utilizados de manera irregular, los residentes de la copropiedad pueden interponer las respectivas denuncias ante entidades como la Fiscalía General de la Nación, para que se adelanten las investigaciones pertinentes.
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De acuerdo con Esteban García, “dependiendo de las circunstancias del caso, podrían configurarse delitos como hurto, abuso de confianza, administración desleal, falsedad en documento o corrupción privada, entre otros”.
Las sanciones que se le puedan imponer a los administradores dependen de lo que se establezca en el reglamento interno del conjunto y en el contrato mediante el cual fue vinculado. Un ejemplo es que el administrador pueda ser removido de su cargo, quedar sujeto a penalidades contractuales o incluso ser requerido para responder por los daños causados a la copropiedad.
Según afirma el experto, las sanciones dependerán de la forma de su vinculación: “si se trata de una empresa administradora o de un administrador contratado mediante prestación de servicios, aplicarán las penalidades, sanciones o cláusulas previstas en el contrato. Si el administrador tiene un contrato laboral, deberán aplicarse además las normas y procedimientos del derecho laboral”, explica Esteban García.
Finalmente, si se determina que existió la comisión de un delito, el administrador enfrentaría sanciones penales que pueden resultar en multas y/o penas privativas de la libertad.
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