La vivienda turística se convirtió en uno de los puntos más polémicos de la propuesta de actualización del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, pues mientras plataformas y sectores vinculados al alquiler de renta corta advierten sobre el impacto que tendría la nueva regulación, la Alcaldía sostiene que el objetivo no es prohibir la actividad, sino definir dónde puede desarrollarse como confirmó a Blu Radio, Luz Ángela González, directora del Departamento Administrativo de Planeación.
"La ciudad nunca ha tenido ni va a tener una política de prohibición plena. La regulación no es sinónimo de prohibición. Todas las ciudades regulan las actividades económicas en función de sus impactos, ya sean positivos o negativos, frente a esa vivienda. Entonces, no se trata simplemente como debenga, estamos prohibiendo o permitiendo una actividad, sino que la norma del uso del suelo nos establece dónde puede localizarse cada actividad", confirmó González.
Hay que mencionar que la discusión se centra principalmente en que la vivienda turística habría generado, por ejemplo, el aumento de los arriendos en la ciudad. No obstante, un estudio de la Universidad Javeriana reveló que no hay relación directa entre ambos fenómenos como explicó la directora de posgrados en Economía, Ángela Fonseca.
"Listan sus sus propiedades en renta turística, precisamente en los lugares donde ya es caro el arriendo, que cuando ya se comparan cuadras muy similares, pero que solo se diferencian en si tienen o no vivienda turística, esa relación desaparece. Entonces, la presencia de viviendas turísticas en esa cuadra, pues, digamos, no no tiene un efecto sobre los precios de los arriendos", aseguró la académica.
Pero si los expertos aseguran que los elevados precios de los arriendos no es la problemática a tratar, ¿cuál es el lío? Blu Radio consultó con expertos en el sector y la información es más que preocupante que una discusión por arriendos elevados: la actualización del POT podría generar que en el 87 % del territorio no esté permitido la vivienda turística.
Según las proyecciones de algunos operadores turísticos, de cerca de 8.300 registros de viviendas de renta corta en la ciudad, cerca de 4.500 podrían quedarse a la deriva con las nuevas regulaciones que plantea la Alcaldía de Medellín.
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Sin embargo, Luz Ángela González confirmó que no todas las personas que hoy tienen licencia para tener un vivienda turística dejarán de ofrecer sus servicios debido a que los cobija la seguridad jurídica. Es decir, si con el nuevo POT una vivienda no podrá operar de manera turística, pero cumplía esas funciones legalmente con anterioridad, seguirá ejerciendo su actividad sin inconvenientes.
"Una persona que hoy tenía en media mixtura y nosotros, digamos, que ya no se va a permitir porque la zona quedó en baja, pero si está legalmente constituida, pues ya tiene un uso establecido. Entonces, nosotros se reconoce por la seguridad jurídica que debe tener. La transición para las personas que están legalmente constituidas y tiene una norma anterior a la que nosotros hoy estamos definiendo un plan de ordenamiento territorial continúa", insisitió la funcionaria.
Asimismo, se hace una precisión que es importante: esto aplicaría a quienes tengan la actividad debidamente constituida y cumplan las normas correspondientes. Los inmuebles que actualmente funcionan incumpliendo las reglas de uso del suelo no adquieren ese mismo derecho y no podrían seguir con la actividad económica.
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De momento, las autoridades en la capital de Antioquia adelantan cruces de información para determinar cuáles viviendas cuentan con las condiciones requeridas y cuáles podrían estar operando irregularmente.
¿Dónde se podrá ofrecer vivienda turística?
La propuesta de la Alcaldía de Medellín plantea concentrar el servicio de hospedaje de renta corta —inferior a 30 días— principalmente en las denominadas zonas de alta mixtura. En términos sencillos, se trata de sectores donde existen servicios de hospedaje, discotecas, comercios a gran escala como, por ejemplo, alrededor de lugares como La 33 o La 10 y otros corredores viales.
González también se refirió a otras zonas en donde se podrá desarrollar el negocio de la vivienda turística, toda vez que se harán polígonos alrededor del sistema de transporte masivo o puntos estratégicos para actividades de ciencia, tecnología e innovación.
"Un polígono, son dos manzanas alrededor de las estaciones, donde se va a permitir también esa alta mixtura y se va a permitir ese servicio de hospedaje. Ya tenemos unos polígonos al lado de universidades o de algunos sectores estratégicos donde queremos incentivar esas economías de ciencia, tecnología e innovación", explicó la directora.
La intención de las autoridades es que el crecimiento de la vivienda turística se concentre en lugares con infraestructura, transporte y servicios adecuados, mientras se preservan sectores predominantemente residenciales.
La directora de Planeación de Medellín le explicó a Blu Radio que la intención que tiene la Alcaldía es que estos lugares se conviertan en zonas en donde, incluso, se puedan construir nuevos proyectos habitacionales de vivienda turística según las normas establecidas por la ley.
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"Pero lo que estamos diciendo es que usted ahí, pues, puede construir viviendas exclusivas para servicios de alojamiento, cumpliendo, pues, como la norma de edificabilidad. Los pisos, la densidad, en esa zona se puede realizar", sostuvo la directora.
El temor de los propietarios
Por su parte, sectores vinculados a las plataformas de alquiler de renta corta han manifestado preocupación por el impacto económico de la nueva regulación y han mencionado que la ciudad podría dejar de recibir millonarias cifras por ingresos fiscales, que solo para el 2025 fueron más de 500.000 millones de pesos.
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El presidente del Concejo de Medellín, Alejandro de Bedout, explicó que lo que hoy se estudia no es una medida para prohibir, sino para poder regular la actividad económica que ha representado una medida importante para el crecimiento del turismo de la ciudad.
"Es importante aclarar que la revisión de mediano plazo del POT no está prohibiendo Airbnb, ni más faltaba ni la vivienda turística en Medellín. Sin embargo, hay que aclarar que su reconocimiento y habilitación como actividad turística no no significa que pueda localizarse de manera indiscriminada en cualquier lugar de la ciudad", manifestó de Bedout.
Ante el miedo de cientos de personas, la Alcaldía de Medellín sostiene que la propuesta no pretende eliminar esa oferta, sino que las modelaciones realizadas dejan en evidencia que las áreas donde se permitiría el servicio de hospedaje tendrían capacidad territorial para albergar una oferta considerablemente mayor a la existente.
Luz Ángela González aseguró en Blu Radio que las simulaciones apuntan a que podría habilitarse una capacidad cercana a 20 veces la oferta actual, aunque concentrada territorialmente.
"Vamos a proteger los barrios, vamos a proteger la familia, eso es una política, pero yo en ningún momento voy a prohibir, venga, yo te voy a localizar. Claro que la propuesta en ningún momento busca reducir esa capacidad de alojamiento en Medellín. Antes, por el contrario, muestran que la norma nos va a permitir, o vamos a habilitar casi que 20 veces, esa esa oferta, pero localizada", indicó la directora de Planeación.
La discusión en Medellín no se limita entonces a cuántas viviendas turísticas podrá tener la ciudad, sino a dónde estarán ubicadas y cómo podrán coexistir con el resto de la ciudadanía.
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Residentes vs. actividad turística
Uno de los argumentos de la Administración Distrital es que el crecimiento de los alquileres de corta estancia también ha generado conflictos de convivencia en sectores residenciales, particularmente por situaciones relacionadas con ruido y otras actividades asociadas al turismo.
La directora de Planeación de Medellín explicó que durante el proceso participativo del POT la Administración ha recibido posiciones tanto del sector turístico como de las comunidades, mientras que los empresarios y propietarios buscan conservar posibilidades de operación en diferentes sectores, algunos residentes han pedido una mayor separación entre las zonas destinadas principalmente a vivienda y aquellas con actividades turísticas.
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"El tema de inspectores están desbordados. Entonces, es la comunidad diciendo, venga, no no me mezcle. Pues, lo 1º de un ordenamiento es entender la la situación geográfica. Medellín es un valle estrecho. Muchos usos, venga, localicémoslos en alta mixtura. Lo residencial, protejámoslo, y ahí solamente tema residencial", aseguró González.
Ahora el debate lo deberá asumir el Concejo de Medellín y no será únicamente si se permite o no esta actividad, sino cómo se distribuye en el territorio, qué derechos conservan quienes ya operan legalmente y qué controles se aplicarán a los nuevos alojamientos que quieran entrar a la capital de Antioquia.