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En Colombia, los residentes de conjuntos residenciales están a la expectativa por los posibles cambios que traería el Proyecto de Ley 632 de 2025, el cual busca reformar la Ley 675 de 2001 sobre el régimen de propiedad horizontal. Esta propuesta contempla ajustes estructurales y normativos clave en los procesos de entrega y recepción de bienes comunes en edificios y conjuntos residenciales.
La iniciativa responde a la necesidad de fortalecer la transparencia en el sector inmobiliario, proteger los derechos de los compradores y evitar la entrega deficiente de infraestructura común, un problema que ha impactado la calidad de vida y seguridad en múltiples copropiedades del país.
Con la reforma, los copropietarios se verían beneficiados gracias a medidas que permitirían recibir bienes comunes en condiciones técnicas óptimas y con respaldo documental. Uno de los puntos más relevantes es que los propietarios podrían exigir garantías por fallas o incumplimientos del constructor.
En adelante, los bienes comunes esenciales —como estructuras, accesos, escaleras y redes de servicios— deberán ser entregados en su totalidad al mismo tiempo que se entregan las unidades privadas, pero solo después de finalizarse la construcción de la última unidad del conjunto.
En cuanto a los bienes de uso general (zonas comunes, salones sociales, parques, etc.), solo podrán ser entregados una vez se haya vendido al menos el 51% de las unidades, lo que garantiza que exista una administración conformada para recibirlos formalmente.
La gran novedad es que estas entregas deberán hacerse ante una entidad especializada, es decir, con profesionales con conocimientos técnicos que verifiquen el estado de los bienes y respalden el proceso con criterios normativos.
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Para cumplir con la entrega de bienes comunes o esenciales, las constructoras deberán presentar documentación de garantías, planos técnicos y certificados de disponibilidad de servicios públicos. Esta formalización busca blindar el proceso de entrega y evitar irregularidades.
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En caso de que se presente documentación fraudulenta —como certificados realizados por personas sin los conocimientos o acreditaciones necesarias— se considerará una “simulación de investidura”, sancionada penalmente según el artículo 426 del Código Penal. La pena contempla entre 2 y 4 años de prisión, además de una multa que va de 3 a 15 salarios mínimos legales mensuales vigentes.
Este proyecto también pone bajo la lupa a los administradores de propiedad horizontal, quienes no podrán recibir bienes sin el respaldo técnico necesario. De esta manera, se limita la práctica de aceptar áreas comunes sin garantías reales o en mal estado, lo cual ha sido frecuente en múltiples proyectos de vivienda.
La reforma busca profesionalizar el manejo de los bienes comunes y brindar mayor seguridad jurídica a quienes invierten en vivienda nueva. Así, se garantiza que tanto las zonas comunes como las privadas se entreguen en condiciones óptimas, con respaldo técnico y conforme a la ley, elevando así el estándar de vida en las copropiedades del país.
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